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2020年上海樓市迎來“開門紅” 購房需求外溢明顯

華夏時報   2020-01-12 09:08

[摘要] 整體來看,2019年,在中央“穩地價、穩房價、穩預期”調控主基調下,上海樓市相繼經歷了3月小陽春新房市場供求齊漲、臨港新政帶動區域成交火爆、長三角一體化規劃振奮人心等一系列事件,使得市場整體“量漲價穩”,相比上年明顯回暖。全市商品住宅成交751.50萬方,較2018年同期上漲19.13%,處于近3年

近期,多家研究機構陸續公布2019年上海樓市盤點數據。

整體來看,2019年,在中央“穩地價、穩房價、穩預期”調控主基調下,上海樓市相繼經歷了3月小陽春新房市場供求齊漲、臨港新政帶動區域成交火爆、長三角一體化規劃振奮人心等一系列事件,使得市場整體“量漲價穩”,相比上年明顯回暖。全市商品住宅成交751.50萬方,較2018年同期上漲19.13%,處于近3年高位。

2020年首周,上海樓市更是出現“開門紅”,久違的“日光盤”也重出江湖。業內人士預計,2020年“小陽春還有金九銀十,其實還是蠻值得期待的”。

不過,對于2020年的上海市場走勢,市場分析人士的態度仍然是“謹慎樂觀”,普遍認為2020年維護上海房地產市場平穩運行仍然是市場調控的主要方向,但城市更新的速度也會加快。與此同時,購房需求向周邊城市外溢的趨勢亦愈發明顯。

房價格微漲1.32%

總體來看,在中央“穩地價、穩房價、穩預期”調控主基調下,2019年的上海市場以微調為主,松緊并存。而相比2018年,在3月小陽春、臨港新政發布、長三角一體化規劃出臺等一系列事件的影響之下,2019年的上海樓市也出現了明顯的回暖,新房市場供求齊漲、區域成交火爆。

新房方面,中國指數研究院數據顯示,2019年,上海商品住宅供應726.85萬方,較2018年同期下降5.39%,為近5年同期中位水平;上海中原地產研究院提供的數據顯示,2019年初住宅市場預期向好,預證發放呈現上松下緊,遠郊區域成發證熱點;全年共開盤214次,供應6.09萬套房源入市。

受“小陽春”的影響,2019年二三季度月均成交量達到72萬平米。據中指院數據,全年上海商品住宅成交751.50萬方,較2018年同期上漲19.13%,處于近3年高位。上海發布的數據同時顯示,2019年上??們r1000萬-2000萬新房成交5849套,是總價2000萬以上新房總成交量的兩倍以上。

較好的成交行情,不乏“神盤”的加持。其中,根據上海的統計數據,華潤華發靜安府全年銷售額達106.4億元,該項目迎合上海的主流改善需求,在2019年“四開四付”,蟬聯2019年度上海“銷冠”。在滬布局的房企中,融創以225.83億的權益金額榮登銷冠,并成為權益金額突破200億的唯一房企。

相比成交量的明顯上漲,過去一年,上海房價較為平穩。中原地產研究院發布的報告指出,2019年上海一手住宅成交均價為53899元/平米,價格微漲1.32%。

不過,平穩中也不乏亮點。例如,2019年8月人才政策發布后,投資客蜂擁而至上海臨港自貿新城片區。據上海中原地產的數據,8月,臨港新城板塊成交面積為98218平米,環比上漲148.94%,均價2.7萬元/平米,環比上漲22.59%;數據則顯示,8月份臨港新城片區的住宅成交熱度顯著提高,區域內二手房交易量占全上海的比重從7月的1.4%上漲至8月的4.6%。

二手房方面,2019年全年,全市二手房累計成交金額7193億(+42%),成交套數23.8萬套(+46%),套均總價303萬元/套(-3%),成交均價38262元/平米(-2%)。業內人士認為,雖然二手房全年成交增速表現不俗,但分拆到單月來看,成交量較高的月份主要集中在上半年,特別是進入第四季度,成交量同比增速呈現明顯的穩中向下的態勢。

“小陽春、金九銀十值得期待”

對于2020年的上海樓市,不少業內人士顯得比較樂觀。

楊雨蕾認為,考慮到上海二手房市場2019年上半年的高基數,預計2020年上半年成交量同比或出現負增長;同時,雖然價格累計同比仍處于負增長區間,不過下跌幅度不斷在收窄,預計2020年有望回正。

“小陽春,還有這個金九銀十,其實還是蠻值得期待的。”張波更是向《華夏時報》記者分析指出,無論是在新房還是二手房,整體來看房價的“探底動作”基本已經到位,未來一定會帶來成交量上的提升。其次,2020年上海依然會有大量的土地供應,而且整個上海的土地成交量還有望與2019年保持相對持平的水平。

事實上,2020年的上海樓市已經開局即火:數據顯示,12.30-1.5這周新建商品住宅成交面積17.3萬平米,環比增加1.5%。供應方面,有11個項目入市,供應總面積達到31.1萬平米。更為出人意料的是,入市樓盤中,5個“日光”或者基本“日光”。

“上海房價近一兩年呈下行趨勢,市場信心有所缺失,一些購房需求在過去有所克制,這些需求在2020年新的節點釋放促成了樓市的‘開門紅’。”業內人士解釋說,開年這一周以剛需盤、低價盤為主導,開發商適時推出這類產品以促進春節前市場回款的意圖比較明顯,使得該節點的市場供需心理契合度較高,成交自然比較可觀。

在ye n看來,該周成交維持在高位與持續高供應有關:“賣得比較好的產品,有一定的市場稀缺性。尤其是這周有2個臨港地區的項目入市,加上有親和力的價格,受到市場高度關注。”盧文曦認為,當周成交前十榜單中出現2個簽約超過百套的項目,市場成交氛圍得到一定延續。在此背景下,房企通過快速推盤,爭取在年前搶收。因此,未來一兩周或保持在15萬平米水平震蕩。

盡管如此,諸多受訪的業內人士依然向《華夏時報》記者強調,這尚不能說明市場過熱。在“房住不炒”的政策背景下,維護上海房地產市場平穩運行仍然是市場調控的主要方向,而2020年上海樓市還是供大于求的趨勢。

對于2020年初部分樓盤熱銷,盧文曦認為這和2016年火熱行情無法相比,在“房住不炒”的政策背景下,2020年上海樓市還是供大于求的趨勢,預計成交量維持在700萬——800萬平米左右,與2019年持平。同策研究院首席分析師張宏偉亦強調:“從趨勢角度來講,當前政策基本面仍然沒有變化,一二季度上海樓市仍將持續小幅調整。”

業內人士補充說,在長三角一體化綱要的指引下,上海整體購房需求的外溢情況,可能會在2020年表現得更為明顯。

標簽: 上海 樓市 新房

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